בטוחות בהסכמי שכירות נדל"ן

בטוחות בחוזי שכירות

מאת: עו"ד ונוטריון גדעון גולדשטיין (B.A., L.L.B)

במאמר זה נסקור את הבטחונות המקובלים והמומלצים בחוזה שכירות למגורים והחשיבות בבטחונות מספקים.

אם יש שאלה שחוזרת על עצמה שוב ושוב ועליה ננסה לענות במסגרת מאמר זה, היא השאלה –

מהי הבטוחה שכדאי לי לקחת כמשכיר דירה?

שאלה הפוכה שחוזרת על עצמה מצד שוכרים – בעלי הדירה שלי מבקשים ערבות/שטר חוב בסכום גבוה.

מה מקובל?

כדי לענות על שאלות אלו צריך להכניס למשוואה גם את סוג וטיב הנכס המושכר ואת הצדדים לעסקת השכירות.

מדוע הנכס והשוכרים רלבנטיים? משתי סיבות עיקריות. ראשית, בנכסים מניבים/מסחריים (משרדים, חנויות, מבנים לתעשייה ומלאכה) קיים נוהג שונה והגבלות שונות מאלו שמקובלים ואפשריים בנכסים למגורים.

שנית, לא תמיד הרצוי הוא גם המצוי. עסקאות שכירות נבדלות אחת מהשניה ועל כן לא בכל עסקת שכירות נכס ניתן לקבל את הבטוחות הטובות והמתאימות ביותר וזאת גם לאור נקודת המפגש בין הביקוש להיצע. נכסים "חזקים" כלומר נכסים שהמיקום שלהם מבוקש מאוד, נכסים שההיצע שלהם קשיח ומצומצם, כלומר שקשה מאוד לאתר נכסים זמינים לשכירות ונכסים יקרים ושמורים – מאפשרים פעמים רבות לדרוש בטוחות ברמה הגבוהה ביותר. לעומתם, נכסים שאין להם ביקוש גבוה, שמצבם הפיזי אינו ברמה טובה ובמיוחד אם מוסיפים לכך אוכלוסיות שוכרים חלשות יחסית מהבחינה הסוציו-אקונומית ששוכרת את הנכסים הללו, פעמים רבות אינם מאפשרים קבלת בטוחות מספקות בפועל או ירחיקו שוכרים רבים שאינם יכולים לעמוד בבטוחות אלו, כפי שיוסבר במאמר זה.

בנוסף, כדי לדעת איזו בטוחה לקחת, רצוי לענות על שאלה בסיסית ומהותית – מה נועדו הבטוחות להבטיח?

ברמה הבסיסית ביותר, משכירים רבים רוצים להבטיח שיקבלו את מלוא דמי השכירות. לכך נוסיף הערה – רצוי גם להבטיח את קבלת מלוא דמי השכירות בזמן. כלומר, במועד החוזי שעליו הוסכם. כך למשל, לא נרצה לרדוף אחרי השוכרים הרבה אחרי שעזבו את הדירה כדי שישלימו דמי שכירות עבור התקופה ששכרו את הדירה.

רבדים נוספים שרצוי להבטיח באמצעות הבטוחות השונות: פינוי הנכס בתום תקופת השכירות, תשלום של מלוא המיסים, דמי הניהול או דמי ועד הבית על ידי השוכרים בתקופת השכירות, תחזוקת הדירה ושמירה על תקינות מערכותיה, מסירת הדירה בצורה תקינה בסיום השכירות.

בעבר היה מקובל לדבר בעיקר על בטוחות כספיות מסוג שטר חוב או שיק לבטחון. לבטוחות אלו חסרונות מובנים ורצוי להבין זאת ולשקלל זאת בסיכויים והסיכונים למי שמסתפק בבטוחות אלה.

כך למשל, שטר חוב, כמו גם שיק לבטחון, הנם שטרות אשר אין כל בטחון שעושה השטר יעמוד מאחורי התחייבותו לפרוע אותם. פעמים רבות כאשר משכיר מציג שיק לבטחון לפירעון בבנק, הוא מגלה שהשיק בוטל על ידי השוכר ועליו להגיש את השיק לביצוע בלשכת ההוצאה לפועל. באופן דומה גם שוכר האוחז בשטר חוב שירצה לממשו, יגיש אותו לביצוע בלשכת ההוצאה לפועל. אלא שאז יגלה משכיר הדירה שבפעולה פשוטה ביותר, השוכר יוכל לעכב את פירעון השטר, לעכב את הליכי הגבייה כגון עיקולים ולמעשה – להעביר את הדיון לבית המשפט וזאת באמצעות הגשת התנגדות לביצוע שטר.

בעניין זה חשוב להדגיש כי התנגדות לביצוע שטר היא אמנם הליך פשוט וקל להגשה, אולם למגיש ההתנגדות רצוי להשקיע בהתנגדות שיש בה תוכן ועומק עובדתיים ומשפטיים, כיוון שהתצהיר שיגיש בתמיכה להתנגדות יהפוך בעתיד לכתב ההגנה שלו.

אם כן, מה המשמעות של הגשת שיק או שטר אחר לביצוע בלשכת ההוצאה לפועל? כאמור די בקלות ניתן להעביר את ההליך לבית המשפט ובשלב הביניים עד להכרעת בית המשפט אי אפשר לנקוט בהליכים ולהטיל צווים בלשכת ההוצאה לפועל. למעשה, בכך המתנגד מעקר מתוכן את המטרה שלשמה רציתם לקבל שטר חוב או שיק בטחון מלכתחילה – כדי שתוכלו להגישו להוצאה לפועל במקרה של בעיה ולהטיל הגבלות על החייב או לעקל לו כספים ונכסים שיבטיחו את תשלום החוב או עד שישלם את החוב במלואו.

כאן חשוב גם להבין שעל פי ההלכה, כלומר פסיקת בתי המשפט המחייבת, כמעט תמיד ניתנת רשות להתגונן. אמנם בתי המשפט אמורים להכריע בהתנגדות לביצוע השטר, שאותה רואים כ"בקשת רשות להתגונן" על בסיס הבקשה, התצהירים והחקירות של העדים על התצהירים, אולם בשורה ארוכה של החלטות ופסקי דין הכירה הפסיקה בבקשת הרשות להתגונן כזכות דיונית בעלת חשיבות רבה. כך למשל נקבע:

"בית המשפט יסרב להעניק לנתבע רשות להתגונן רק אם ברור על פניו ונעלה מספק כי אין לנתבע כל סיכוי להצליח בהגנתו" (ע"א 10189/07 ששון נ' בנק מזרחי טפחות בע"מ ([פורסם בנבו], 15.6.09); כך למשל בע"א 3300/04 צול ניהול פרויקטים בע"מ נ' בנק המזרחי המאוחד בע"מ (פורסם בנבו, 09.12.2009) נקבע: "בפסיקה הענפה שנתגבשה במהלך השנים, נקבע כי עול ההוכחה המוטל על המבקש להתגונן הינו קל: "בתביעה המוגשת בסדר דין מקוצר יש ליתן לנתבע רשות להתגונן, כל אימת שיש בתצהירו כדי להצביע על הגנה לכאורה, ולו בדוחק, מפני התביעה..."" ו- "הנתבע יקבל רשות להתגונן גם אם הסתפק בהעלאת טענה בעל-פה שיש בה כדי לסתור מסמך בכתב".

למעשה, החריג היחידי הוא כאשר בתי המשפט מתרשמים שטענות ההגנה הן חסרות ממשות או שמדובר ב"הגנת בדים" (ע"א 594/85 זהבי נ' מגרית בע"מ, פ"ד מב(1) 721, 722 (1988)). וע"א 10189/97 הנ"ל).

משמעות הדברים היא, אם כן, ששטר חוב חוב או שיק שניתנו כבטחון להתחייבויות השוכר, ככל שלא יכובדו, ימצאו עצמם די מהר מוגשים ללשכת ההוצאה לפועל ומשם הדרך קצרה להתנהלות ארוכה ומייגעת בבתי המשפט עם הגבלה על היכולת להטיל עיקולים ולנקוט בהליכי גבייה אחרים מול החייבים - השוכרים. לא זו מטרת אדם המשכיר את דירתו.

באופן דומה, במקרה של שוכר ששכירותו הסתיימה אך הוא לא מפנה את הדירה ובעלי הדירה מבקשים לפנות את השוכר, אזי פתוחה בפניהם האפשרות להגיש תביעת פינוי מושכר. הליך מקוצר זה נחקק לראשונה עוד בשנת 2008 באחד התיקונים לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984, ועם ביטולם והחלפתם בתקנות סדר הדין האזרחי, תשע"ט-2018, ניתן למצוא את ההסדר להגשת תביעה בהליך של "דיון מהיר" על פי תקנה 81 לתקנות אלו שהנה "תביעה לפינוי מושכר".

על הליך התביעה לפינוי מושכר הרחבנו במאמר נפרד, אולם נעיר שתביעה לפינוי מושכר היא בסופו של דבר הליך משפטי שעלויות לצידו והוא אינו נגמר בין רגע וכמובן, גם זו לא מטרת אדם המשכיר את דירתו להיכנס להליך.

כיצד ניתן להימנע מהליכים משפטיים אלו או לפחות להקטין את הסיכון להיקלע אליהם? באמצעות בטוחות מתאימות.

להלן סקירה של קשת הבטוחות המקובלות כאשר הבטוחות החזקות ביותר יצוינו תחילה:

שיק בנקאי או פיקדון שהשוכר יפקיד בחשבון המשכיר או בחשבון נאמנות של עו"ד

ערבות בנקאית אוטונומית

ערבות צד ג' להתחייבויות השוכר

שטר חוב מגובה בערבות צד ג' להתחייבויות שבו

שטר חוב או שיק לבטחון

קבלת שיקים מראש עבור דמי השכירות ותשלומים שונים

במדרגה הגבוהה ביותר אנו מוצאים את השיק הבנקאי או פיקדון כספי שהשוכר מפקיד. בפעולה פשוטה המשכיר מפקיד את השיק בבנק או מודיע למשכיר שחילט כספים שהשוכר הפקידו בחשבונו. ככל שמדובר בפיקדון בחשבון נאמנות המשכיר יפנה לעוה"ד הנאמן ויבקש את העברת הכספים.

מיד לאחר מכן וכמעט באופן שווה נמצאת הערבות הבנקאית האוטונומית (כלומר, כזו שאינה תלויה בהתקיימות של תנאי מסוים למעט הצגת דרישה לבנק לשלם את סכום הערבות) ואת השיק הבנקאי, שהנו שיק שעליו חותם הבנק והוא מבטיח את פירעונו.

נציין שלמימוש ערבות בנקאית ישנם חריגים שנקבעו בפסיקה, חריג המרמה וחריג הנסיבות המיוחדות. למרות זאת מדובר באחת הבטוחות החזקות ביותר ובמוסד חשוב בחיי המסחר באופן כללי ומרבית המשכירים שיקבלו ערבות בנקאית ויממשו אותה כדין, למעשה מבטיחים את כספי הערבות ברמה גבוהה מאוד.

מדוע, אם כן, לא לדרוש קבלת שיק בנקאי או ערבות בנקאית בכל עסקת שכירות בסכום שיבטיח לחלוטין את המשכירים? מכמה סיבות. ראשית, חוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971 קובע מספר תנאים והגבלות בקשר לסכום הבטוחה והדרכים למימוש בכל הקשור לבטוחה הכרוכה בהוצאה כספית ובכלל זאת ערבות בנקאית או מזומן. כך קובע סעיף 25י' לחוק זה:

"בסעיף זה, "ערובה" – ערובה לשם הבטחת חיובי השוכר הנובעים מחוזה השכירות למגורים.

(ב) ביקש המשכיר מהשוכר ערובה, אחת או יותר, הכרוכה בהוצאה כספית לשוכר, ובכלל זה ערבות בנקאית או מזומן, לא יעלה גובהן המצטבר של הערובות על הנמוך מבין סכומים אלה:

(1) סכום דמי השכירות שהשוכר התחייב לשלם לפי חוזה השכירות למגורים, בעד שליש מתקופת השכירות;

(2) סכום השווה לפי שלושה מדמי השכירות לחודש שהשוכר התחייב לשלם לפי חוזה השכירות למגורים."

המשמעות היא שיש מגבלה על סכום הערבות הבנקאית, השיק הבנקאי או הפיקדון שניתן לקחת משוכר דירה למגורים. לא תמיד קבלת בטוחות אלו עד לסכום המגבלה מספקת והחשיפה עלולה להיות גבוהה יותר במקרה של "תאונה משפטית" כגון:אי פינוי הדירה בתום השכירות, אי תשלום דמי השכירות/מיסים/ועד בית/דמי ניהול, נזקים שהשוכרים עלולים להותיר אחריהם בפינוי הדירה עם סיום השכירות.

הסעיף ממשיך וקובע תנאים למימוש ערבות בנקאית במקרה של שכירות למגורים.

סיבה נוספת ופרקטית יותר, היא שהוצאת ערבות בנקאית או שיק בנקאי משמעותם עלות כספית נוספת לשוכרים. השוכרים לא תמיד יכולים או מסכימים לשלם את העלויות הכרוכות בהוצאת ערבות בנקאית שדורשות, בין היתר, שתעמוד לזכותם יתרה בבנק על מנת שינפיק להם את הערבות או השיק הבנקאי והיא למעשה "מוקפאת" כבטחון לכך שניתן יהיה לשלם את הערבות אם תחולט, או השיק הבנקאי אם יוצג לפירעון.

באשר למדרגה הבאה - ערבות צד ג' להתחייבויות השוכר, יש להקפיד על ערבות של צדדים שלישיים שיערבו להתחייבויות השוכר. כמובן, ניתן לערוב לחיובים הכספיים וכן להתחייבויות אחרות שבהסכם השכירות. כדי לפרוע את הערבות מצד ג' יזדקק המשכיר להליכים משפטיים שעלות לצידם.

נעיר שלצורך החתמת הערבים רצוי לבצע בדיקות על טיב הערבים וכמובן, לנסח את תנאי הערבות ולשם כך מומלץ להסתייע בעורך דין המתמחה בתחום. ערבות שתנוסח באופן רשלני, תקשה על המשכיר להיפרע מהערבים ועלול לגרור אותו להליכים ממשפטיים ממושכים נגדם. בהקשר זה חשוב להכיר את הוראת חוק הערבות, תשכ"ז-1967 ואת ההלכות המשפטיות בעניין ערבות.

שטר חוב ושיק לביטחון – סקרנו לעיל את הבעייתיות במימוש שטרות אלו. נוסיף על כך שיש להביא בחשבון את הנוסח של השטרות הללו על פי דיני השטרות ועל כן, המשמעות של בטוחות אלו היא שבדרך כלל יקח זמן רב עד שהמשכיר יראה את הכסף שהם נועדו להבטיח, אם בכלל.

לבסוף, משכירים רבים נוהגים לקחת שיקים מראש, שזמן פירעונם עתידי כך שיבטיחו שלא יצטרכו לרוץ אחרי השוכר מידי חודש ולגבות את דמי השכירות. כמובן, מדובר במנגנון טכני בלבד שיעיל כל עוד השוכר יכבד את השיקים שנתן. במקרה של מחלוקות וביטולי שיקים הדבר יוביל להגשתם לביצוע בלשכת ההוצאה לפועל, או הגשתם כתביעה כספית לבית המשפט או עילה להפרה יסודית, דרישה לפינוי המושכר ותביעת פינוי במידת הצורך.

לסיכום, אם כן, יש משמעות רבה לבטוחות משמעותיות אשר יאפשרו למשכיר מימוש שלהן בלי להיכנס להוצאות ועלויות מיותרות ובתוך זמן קצר. עם זאת, המתח בין מה שרצוי לקבל לבין מה שניתן לקבל, בכל עסקה ועסקה בפני עצמה, מותיר את הצורך בקבלת בטוחות נוספות בדרגות נמוכות יותר מבחינת היכולת לממשן ביעילות ובכל מקרה, בין אם בניסוח הסכם השכירות ובין אם בניסוח וקבלת הבטוחות, רצוי ומומלץ להסתייע בעורך דין הבקיא בתחום.