מהו נסח טאבו ואיך קוראים אותו

מהו נסח טאבו

או – איך תקבלו את המידע החשוב והאמין ביותר על נכס כמעט בחינם

מאת: עו"ד ונוטריון גדעון גולדשטיין (B.A., L.L.B)

במאמר זה יוסבר מהו "נסח" טאבו ומה חשיבותו בעסקאות נדל"ן.

בפשטות – נסח הוא תמצית רישום.

נסח טאבו הוא בעצם תעודת זהות של נכס נדל"ן שמתקיים לגביו רישום בלשכת רישום המקרקעין, אשר נקראת גם ה"טאבו".

אין בעיה להפיק נסח טאבו עבור כל נכס שמתקיים לגביו רישום בטאבו. מדובר במרשם שמטרתו היא להיות פתוח לעיון הציבור כולו.

הפקת נסח טאבו מתבצעת כיום באופן מקוון תמורת אגרה של כמה שקלים. ניתן לעשות זאת באתר לשכת רישום המקרקעין בכתובת: https://www.gov.il/he/service/land_registration_extract . לצורך הפקת נסח טאבו צריך להצטייד במספרי הגוש והחלקה של הנכס וככל שמדובר בבית משותף – גם במספר תת החלקה.

האם חשוב להוציא נסח טאבו? כן! חשוב מאוד!

מתי ולמי חשוב? לכל מי שעושה עסקה במקרקעין.  חשוב שהנסח יהיה עדכני כמה שיותר ולפעמים גם צריך להוציא נסח כמה פעמים במסגרת עסקה בנכס מקרקעין.

אגב, עסקה במקרקעין היא לא רק קניה ומכירה של נכס נדל"ן, כלומר זכויות בעלות של נכס נדל"ן. גם שכירות היא עסקה במקרקעין. סעיף 6 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין") מגדיר עסקה במקרקעין כך:

"עסקה במקרקעין היא הקניָה של בעלות או של זכות אחרת במקרקעין לפי רצון המקנה, למעט הורשה על פי צוואה."

מה אפשר ללמוד מנסח טאבו?

נתוני הנכס

לצד הנכס יהיה רשום שטחו. ככל שמדובר בנכס בתוך מבנה מורכב, ייתכן שיהיו נתוני זיהוי נוספים כגון, קומה, כיוון וכו'.

נתון נוסף שנמצא בנסח - באיזה נכס מדובר? האם מדובר בדירה? אולי מחסן או חנות?

כבר היו מקרים מעולם שבהם קונים תמימים חשבו שקנו דירה ובסוף הסתבר שקנו מחסן שעשו בו שימוש כדירה. איך ניתן לדעת מה הגדרת הנכס שקונים – על פי נסח הטאבו. להגדרת הנכס עשויה להיות משמעות עצומה, למשל מבחינת המיסים שישולמו עבור רכישתו ומכירתו. נציין שרישום הנכס אינו סוף פסוק ולאחרונה ממש ניתן פסק דין בעניין זה כאשר השאלה שבה הכריע בית המשפט העליון בע"א 1073/20 מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב נ' שינל שטיין ואח' (14.11.2022, פורסם באתר בית המשפט העליון) הייתה בקשר לתשלום מס שבח ובאופן ספציפי מה דינו של נכס שיש בו את המתקנים הנדרשים לשימוש לדירת מגורים ומשמש בפועל כדירת מגורים אולם השימוש בו למגורים אינו מותר לפי ייעודו של הנכס על פי דיני התכנון והבניה שהנו "מחסן". בפסק דין זה אמנם בית המשפט העליון הכיר לבסוף בדירה כ"דירת מגורים", אולם היה זה בעיקר בגלל נסיבות מיוחדות ובהן השימוש בנכס כדירה משך עשרות שנים ואינטרס ההסתמכות של המוכרים. מדובר במקרה מיוחד. צריך לזכור שהכלל הבסיסי והחשוב ביותר הוא – איך הנכס מוגדר בנסח הטאבו והאם הגדרתו תואמת את הייעוד של המקרקעין על פי דיני התכנון והבניה.  

מה טיב הזכויות במקרקעין של מי שאתם עושים מולו עסקה

ניתן להבין מנסח הטאבו מי הבעלים של המקרקעין. אפשר להבין מה הזכויות של מי שאתם עושים מולו את העסקה. האם הוא רשום למשל כבעלים, חוכר או שוכר ומתי הם רכשו את הזכויות הללו.

הזכויות של מי שאתם עושים מולו עסקה במקרקעין חשובות כיוון שאתם צריכים לדעת איזה זכויות מוכרים לכם. כמובן, מי שרשום כחוכר של נכס, לא יכול למכור לכם זכויות בעלות. הוא יכול למכור לכל היותר את הזכויות שיש לו.

אם מדובר בכמה בעלים, הם יפורטו כולם בנסח הטאבו, כל אחד לפי שיעור חלקו בנכס.

הצמדות

בנסח הטאבו יהיה רשום גם אילו הצמדות יש לדירה או לנכס הנדל"ן. למשל חניה, גג, חצר (אם מדובר על דירת גן), מחסן ועוד.

ההצמדות חשבות ביותר כיוון שהן חלק מהנכס אם אכן הן רשויות כהצמדה. למשל אם המוכרים או המתווך הציגו לכם דירה ומספרים שיש לה חניה – השאלה היא האם החניה רשומה בטאבו כהצמדה לדירה. אם היא רשומה כך – זו תהיה החניה שלכם וקניינכם כשתשלימו את עסקת הרכישה. מצד שני, אם החניה לא רשומה בטאבו כהצמדה לדירה – היא לא חלק מהדירה. אולי החניה היא רכוש משותף של הבניין ועוד דיירים יכולים לחנות בה על בסיס מקום פנוי, אולי יש הסדר כלשהו בבניין שמאפשר לחנות על שטח חניה שהוא רכוש משותף אבל זו לא חניה שלכם שאם מחר מישהו פלש אליה וחנה בה – אתם זכאים לסלק אותו או לתבוע את פינויו. זהו מידע קריטי. יש פערי שווי משמעותים בין חניה שהיא מוצמדת בטאבו לדירה לבין חניה בבניין שהיא חלק מהרכוש המשותף וכל אחד מדיירי הבניין רשאי לחנות בה. כך גם לגבי הצמדות אחרות. מה שמוצמד לדירה הוא רכוש פרטי המהווה חלק מהדירה.

רכוש משותף

בהשלמה ניתן להבין שנסח הטאבו יגיד לכם גם מהו הרכוש המשותף של הבניין ומה החלק של הדירה שלכם ברכוש המשותף. לכל דירה יש חלק יחסי ברכוש המשותף של הבנין. רכוש משותף למשל הוא – גג, מעלית, חדר מדרגות. ההגדרה שלו בחוק המקרקעין היא:

""רכוש משותף"   – כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדרגות, מעליות, מקלטים, וכן מיתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת."

בהערת אגב נציין, כי לא כל בניין רשום כבית משותף. על כן ניתן להבין מהו הרכוש המשותף רק בנסחי טאבו של בתים משותפים (ראו הרחבה בהמשך המאמר).

בהקשר הזה – אפשר ללמוד מנסח הטאבו האם לבית המשותף יש תקנון מצוי או מוסכם.

מהו תקנון מצוי? זה נוסח התקנון שנמצא בתוספת לחוק המקרקעין. זה התקנון שחל כברירת מחדל על כל בניין שרשום כבית משותף.

מהו תקנון מוסכם? הדיירים רשאים (ברוב מסוים הקבוע בחוק המקרקעין) לשנות את התקנון המצוי ולהסכים על תקנון אחר שיסדיר את השימוש ברכוש המשותף והוצאה והצמדה של חלקים ברכוש המשותף לדירה מסוימת. אם בנסח הטאבו של הנכס שאתם מתעניינים לגביו רשום שהתקנון הוא תקנון מוסכם – חשוב מאוד לבדוק מה התקנון אומר. ניתן לעשות זאת בשליפת תיק הבית המשותף ממרשם הבתים המשותפים, גם תמורת אגרה של כמה שקלים באופן מקוון.

הערות

בנסח הטאבו גם יהיה רשום למשל – אם נרשמה משכנתא על הנכס. אם אתם קונים ממוכרים שלקחו משכנתא – הם היו צריכים לרשום הערה בטאבו על קיומה של משכנתא, לטובת הגורם שנתן להם את ההלוואה. אתם יכולים וחייבים לדעת את זה.

ניתן ללמוד אם יש הערת אזהרה למשל בדבר חוב מס של בעל הזכויות. אם יש הערת אזהרה שמלמדת על כך שנעשתה עסקה בנכס וטרם הושלמה. אם יש הערה על ייעוד של המקרקעין.

אגב, אנחנו עוד למדים מהסקירה מעלה שרישומים מסוג זה, של רכוש משותף, הצמדות, תקנון ועוד – יהיו כאשר מדובר בדירה בבית משותף. כאמור, לא כל בניין רשום כבית משותף. דירה מקבלן בבניין שטרם נבנה – עדיין לא תהיה רשומה כדירה בבית משותף. לא יהיה לה תת חלקה וכשתוציאו נסח טאבו, יהיו בו רק מספרי גוש וחלקה. עדין לא ברור האם הבנין כשיבנה יהיה ראוי להרשם כבית משותף.

בהקשר זה נציין שישנם סוגים שונים של זכויות שלגביהם מתנהל רישום בטאבו ויש גם סוגים שונים של קרקעות.

המקרקעין שבתחומי המדינה רשומים בשלושה סוגי פנקסים:

פנקס השטרות -  בהם רשומים מקרקעין שטרם עברו הליכים של הסדר זכויות הקניין לפי פקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], התשכ"ט-1969. הרישום בפנקסי השטרות לגבי מקרקעין לא מוסדרים. מהווה, על פי החוק, ראייה לכאורה לתוכנו.לאחר הסדר הזכויות במקרקעין מתבטל הרישום בפנקס השטרות והזכויות נרשמות בפנקס חדש – פנקס הזכויות.

פנקס הזכויות –  בהם רשומים מקרקעין שעברו הליכים של הסדר זכויות הקניין, לאחר מדידה ומיפוי רשמיים ולאחר בירור רשמי ופומבי של תביעות לזכויות במקרקעין.הרישום בפנקסי הזכויות, לגבי מקרקעין מוסדרים, מהווה על פי החוק ראייה חותכת לתוכנו.פנקסי הזכויות כוללים כ- 95% מכלל שטחה של המדינה. ככל שמתקדמות פעולות ההסדר כך מתמעטים פנקסי השטרות ובמקבים מתרבים פנקסים הזכויות.

פנקס הבתים המשותפים –  בהם רשומים הבתים שלגביהם ניתנו צווי רישום בית משותף בהתאם לתשריטים הכוללים את תיאור הבתים והדירות שבהם.

כלומר – הדרך האופטימלית שלכם לקבל מידע על נכס נדל"ן היא כשיש לו נסח רישום בטאבו שמשקף כמה שיותר מידע מדויק ומלא. זה קורה בעיקר כשמדובר בנסח של בית משותף.

אגב, כשיש בית משותף, אפשר להוציא נסח טאבו של הדירה הספציפית שאתם מעוניינים בה. כל מה שצריך הוא לדעת את מספר תת החלקה של הדירה.

אפשר גם להוציא נסח מרוכז – כלומר נסח שכולל את כל הדירות בבית המשותף. נסח שמאפשר לכם לקבל מידע בדיוק איך חלוקת הרכוש המשותף בין הדירות. איזו הצמדה של חניה או מחסן יש לאיזו דירה. נתון שניתן ורצוי להוציא מתיק הבית המשותף.

נסח נוסף שאפשר להוציא הוא נסח היסטורי – זהו נסח שמראה את השתלשלות העסקאות בנכס מסוים. בדירה מסוימת.

לסיכום –

נסח טאבו הוא מסמך חשוב ביותר. יש הרבה מה ללמוד מהנסח אבל צריך גם לדעת איך לקרוא את הנתונים האלו ומה המשמעות שלהם והנסח עשוי להיות מסמך מורכב ומסובך להבנה.

כמובן, עורך הדין שתשכרו כדי שייצג אתכם בעסקה צריך לעשות את הבדיקות האלו ולומר לכם מה אתם קונים ואיך הרישום לגבי הנכס מתנהל.

אגב, לא לכל הנכסים יש נסח טאבו. יש נכסים שעדיין הרישום שלהם לא הוסדר. יש כאלה שגם לא יירשמו כבית משותף או שעדיין לא רשומים כבית משותף. זה לא אומר שאי אפשר לעשות עסקאות בנכסים האלו של קניה, מכירה, שכירות וכו'. פשוט צריך לדעת איך לקבל את המידע ולאסוף אותו לגבי הנכסים האלו. הוא לא מרוכז בטאבו.

היתרון של נסח הטאבו – מה שרשום בטאבו הוא כשמו - טאבו. כלומר, זה מרשם שפתוח לעיני כל הציבור ומה שכתוב בו מחייב.