תביעה לפינוי מושכר

תביעה לפינוי מושכר

מאת: עו"ד ונוטריון גדעון גולדשטיין (B.A., L.L.B)

במאמר זה נסקור את היתרונות והחסרונות של הגשת תביעה לפינוי מושכר.

נבהיר תחילה, על אף שהדין מאפשר להגיש תביעה לפינוי מושכר הן במושכר למגורים והן במושכר מסחרי, לתעשייה או מלאכה, הרי התייחסות בתי המשפט לשתי הסיטואציות הנה התייחסות שונה.

במה דברים אמורים?

ראשית, אנו עוסקים במקרה של משכיר נכס שמבקש לפנות את השוכר הממאן להתפנות מהמושכר.

לכאורה בפני המשכיר פתוחה האפשרות להגיש תביעת פינוי מושכר. הליך מקוצר זה נחקק לראשונה עוד בשנת 2008 באחד התיקונים לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984, ועם ביטולם והחלפתם בתקנות סדר הדין האזרחי, תשע"ט- 2018 (להלן: "התקנות"), ניתן למצוא את ההסדר להגשת תביעה בהליך של "דיון מהיר" על פי תקנה 81 לתקנות אלו שהנה "תביעה לפינוי מושכר".

היתרונות של הגשת תביעה לפינוי מושכר הנם – תביעה במסגרת של דיון מהיר. התקנות הרלבנטיות הן תקנות 78 – 82 לתקנות. אלו קובעות, שניתן להגיש לבית המשפט תביעה שהסעד היחידי המבוקש במסגרתה הוא פינוי המושכר. זהו אחד החסרונות של תביעה לפינוי מושכר, כאשר אין אפשרות לתבוע גם למשל חוב של דמי שכירות או נזקים אחרים. עם זאת, התקנות מאפשרות לתובע להגיש תביעה בהליך נפרד, בלא צורך בקבלת רשות מבית המשפט, סעדים נוספים בשל אותה עילה. חסרון נוסף הוא הדרישה בתקנות לצרף תצהיר לכתב התביעה וכן רשימה של המסמכים הרלבנטיים לתביעה. מנגד, היתרונות בתביעה לפינוי מושכר, שעיקרם הדיון המהיר, הנם משמעותיים. לוחות הזמנים להגשת כתב התביעה קצרים יותר מאשר בתביעה במסלול רגיל. כך למשל המועד להגשת כתב הגנה הנו 30 ימים בלבד ממועד המצאת כתב התביעה לידי הנתבע. כך למשל, לא יתקיימו ישיבות קדם משפט ובכך למעשה מדובר בקיצור של ההליכים אפילו ביחס לתביעה בסדר דין מהיר. בהמשך, הדיון בתיק יתקיים לא יאוחר משלושים ימים ממועד הגשת כתב ההגנה. גם בכך מדובר בקיצור של ההליכים ביחס לתביעה בסדר דין מהיר ועל אחת כמה לעומת ההליכים בתביעה במסלול רגיל. לבסוף, פסק דין יינתן לכל המאוחר בתוך 14 ימים בלבד (!) למעט אם התקבל אישור מיוחד לחרוג ממועד זה.

המטרה הייתה ליצור פרוצדורה שתאפשר פתרון יעיל ומהיר לבעלי נכסים שמבקשים לפנות את השוכרים במהירות. שכן ברור לכל, שכל עוד הנכס לא פנוי, הדבר מהווה לחץ על המשכיר להתפשר מול השוכרים ואולי לוותר על חובות עבר בגין דמי שכירות או תשלומים אחרים ובלבד שיקבלו לחזקתם בחזרה את הדירה המושכרת ויוכלו להמשיך לשוכר אחר במקום השוכרים הקיימים. להרחבה בעניין זה ראו: תא"ח (חי') 31810-09-10 אוראל י.ג. נכסים בע"מ נ' ריזק סעיד (8.3.2011); תא"ח (רמ') 15213-04-10 אלי שומרוני נ' רפאל יוסף המר (6.12.2010); תא"ח (הרצ') 1625-05-10 בנימין גורן נ' אודליה טופז (4.10.2010). עד לחקיקת הסדר זה, שהחל כאמור עוד בתיקון תשס"ט-2008 לנוסח התקנות הקודם, בחקיקת פרק ט"ז 4 ותקנות 215ז'-215יג', משכירים שהסתכסו מול שוכרים שלהם ורצו לפנות אותם מהמושכר, נאלצו לפתוח בהליכים משפטיים שנמשכו לעיתים על פני שנים ובתקופת הביניים ועד לפינוי המושכר, סבלו מכך שלא מקבלים דמי שכירות ראויים, או בכלל, מנזקים למושכר וכד'.

דרך למזער את הסיכון, העלויות והזמן שלוקח עד לפינוי המושכר הנה לדאוג מבעוד מועד, כתנאי לחתימת הסכם השכירות והעברת החזקה במושכר לידי השוכרים, לקבלת בטחונות מתאימים ומספקים במידת האפשר, שעליהם הרחבנו במאמר נפרד ולתקף אותם במהלך השכירות ובמידת הצורך. כך למשל, יש צורך להאריך ערבויות בנקאיות, שיקים בנקאיים וערבויות צד ג'.

זה המקום לציין, כי הדרך לא מסתיימת בקבלת פסק דין לפינוי מושכר. אין כל בטחון ששוכרים שהפסידו בתביעה לפינוי מושכר וקיבלו פסק דין המורה על פינויים, אכן יפנו את המושכר בהגיע המועד הנקוב לפינוי בפסק הדין. על כן, בנסיבות כאלה בהן השוכרים עדיין לא מתפנים, יהיה צורך בהגשת פסק הדין לפינוי לביצוע בלשכת ההוצאה לפועל ובהתאם, ליתן התרעה בטרם הנקיטה בהליכי הוצאה לפועל. מדובר בפרק זמן יקר עד לפינוי הדירה ובעלויות נוספות כיוון שיש לשלם לקבלני ההוצאה לפועל עבור הפינוי בפועל של המושכר ואחסון המיטלטלין במידת הצורך והכל על חשבון המשכירים, לפחות בשלב הראשון עד שיקבלו פסק דין או החלטה המורים לשוכרים לשאת בעלויות אלה או להשיב למשכירים עלויות אלה, אשר מסתכמות באלפי שקלים.

בהקשר לאבחנה בין תביעה לפינוי מושכר שהנו דירת מגורים לבין תביעה לפינוי מושכר שהנו נכס מסחרי/תעשייה/מלאכה, נציין שבתי המשפט עלולים לעשות שימוש בסמכותם עלפי תקנה 78(ג) ולהחליט כי תביעה זו תועבר ממסלול של דיון מהיר למסלול של דיון רגיל. להרחבה בעניין זה ראו: תפ"מ 19125-01-21 אברהם רודריגז נ' יאנה זק (8.4.2021) המשמעות היא, אבדן זמן יקר ומעבר להליך רגיל שבירורו ממושך יותר.

לסיכום נציין שעל פי נתונים שפורסמו בעתונות הכלכלית, כמות התביעות לפינוי מושכר שהוגשו החל מסוף שנת 2021 עלו בקצב מהיר. עוד עולה מנתונים אלו שחלק מהתביעות שהוגשו בראשית שנת 2021 עדיין פתוחות, כלומר אין בהן הכרעה סופית. המסקנה היא, כי גם בכלי של "תביעה לפינוי מושכר" צריך לדעת איך להשתמש על מנת להשיג את המטרה של פינוי הנכס ביעילות מירבית וכמובן, לצורך כך מומלץ להסתייע בעורך דין מנוסה בתחום. צריך גם להביא בחשבון שתביעה לפינוי מושכר אינה מבטיחה שהפינוי אכן יהיה מהיר ולעיתים הדבר אורך חודשים שבמהלכם אי הוודאות והעלויות מגולגלות לפתחו של המשכיר. על כן רצוי בד בבד לדרוש בטוחות מתאימות בהסכם השכירות וכתנאי למסירת החזקה במושכר לידי השוכרים וצריך להיות מודעים שיש מגבלות גם על בטוחות אלו בחוזי שכירות לדירות מגורים ועל כן קיים סיכון מובנה בכל הסכם שכירות.