תשלום דמי שכירות בתקופת מלחמה

דמי שכירות בנכסים מסחריים בתקופת מלחמה בכלל ועל רקע מלחמת חרבות ברזל בפרט –

סוגיות בדחיית תשלומים וכשלי תשלום

מאת: עו"ד ונוטריון גדעון גולדשטיין (B.A., L.L.B)

במאמר זה נתייחס לסוגיה אקטואלית ואקוטית – תשלום דמי שכירות בנכסים שאינם למגורים עקב מצב מלחמה.

הבהרה והקדמה– אין במאמר זה שמטרתו לסייע לקהל הרחב באופן ראשוני כדי למצות ולסכם את כלל השיקולים והגורמים בסוגיה ייחודית זו. נושא תשלומי דמי השכירות וליתר דיוק – דרישת שוכרים שלא לשלם או להפחית בדמי השכירות, עלה באופן גורף לראשונה מזה שנים במהלך תקופת התפרצות מגפת הקורונה. מספר לא מבוטל של מקרים, אשר בהם צדדים לא השכילו להגיע להסכמות ביניהם בסוגיית תשלום דמי השכירות או שהדבר נמנע מהם מסיבות אובייקטיביות, הגיעו לבסוף לפתחם של בתי המשפט שדנו בהם בעיקר על רקע – לשון חוזה השכירות שבין הצדדים; הוראות חוק החוזים, (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א-1971 (להלן: "חוק החוזים תרופות"); הוראות חוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971 (להלן: "חוק השכירות והשאילה"); דיני תום הלב מכוח חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 וכן לאור תקדימים בפסקי דין של בתי המשפט.

בתקופה ההיא, שנת 2020 בעת התפרצות וירוס הקורונה בעולם ובישראל, היה ברור שקיים קושי ליישם את הוראות הדין הקיים על המקרה המיוחד של מגיפה עולמית והשלכותיה. עקב המקרים הרבים של חיכוך בין שוכרים למשכירים סביב סוגיית תשלום דמי השכירות, פרסמה לשכת עורכי הדין מסמך עמדה וכך גם משרד המשפטים שגיבש צוות בין משרדי לבחינת השפעת הקורונה על חוזים. היה ראוי ומצופה שמאז המחוקק היה בוחן לעומק את הסוגייה אומר את דברו ומתקן את הסעיפים על מנת שתהיה ודאות ויציבות בשוק השכירות במקרה שהנושא יתעורר בשנית אולם למרבה הצער הדבר לא נעשה והנה, אנו פוגשים בשנית סוגיות אלו, כעת, בתקופת מלחמת חרבות ברזל ובשינויים המחויבים מכך שמדובר במלחמה, אשר כפי שנאמר בעבר באחד מפסקי הדין של בית המשפט העליון – הנה סיטואציה שיש לצפות בישראל.

על רקע דברי המבוא הללו, ננסה לנתח ולאפיין את הסיטואציה.

אנסה להמחיש את הבעייתיות באמצעות 3 דוגמאות:

# טלו לדוגמה עסק שפועל מנכס שאותו הוא שוכר בצפון הרחוק, ונאלץ להתפנות בעקבות הוראות הממשלה ופיקוד העורף. המפעל או הנכס שממנו פועל העסק פשוט סגור ונאסרה הכניסה עליו. השוכר פונה למשכיר ומעדכן אותו שאין לו אפשרות להשתמש בנכס והוא מבקש שלא לשלם את דמי השכירות עד שיתאפשר לו לחזור למושכר. נדמה שזה מקרה שבו יותר פשוט לטעון שאין צורך בתשלום דמי השכירות. השוכר יתבע מהמדינה את הירידה בהכנסות שלו עקב איסור הכניסה למפעל וכך גם בעלי המושכר שבו נמצא העסק, שהכנסותיו נפגעות כתוצאה מכך שהעסק לא משלם לו שכירות. כמובן, בשביל זה צריך מתווה לפיצוי למי שהכנסתו נפגעה, בדומה למה שהיה בזמן הקורונה או מנגנון אחר כלשהו.

# טלו לדוגמה עסק שפועל מנכס שנמצא במרכז הארץ, שכל עובדיו או מרבית עובדיו גויסו או נאלצים לשהות עם ילדיהם הקטנים בבית בשל הוראות פיקוד העורף ומשרד החינוך, ולכן אין כמעט עובדים בעסק באופן שאינו מאפשר לעסק לפעול כלל. ומה לגבי עם המצב אינו מאפשר לעסק לפעול באופן תקין אלא באופן חלקי או מינימאלי הפוגע בהכנסותיו באופן ממשי? בעשרות אחוזים? האם אותו עסק יוכל לטעון שהוא מנוע מלהפעיל את העסק?

# טלו לדוגמה עסק שפועל מנכס שנמצא במרכז הארץ שלא יכול לקבל לקוחות בגלל העדר מרחב מוגן. האם הוא יכול לטעון כלפי בעל המושכר שעד שהוא לא יתקין לו ממ"ד או ידאג למרחב מוגן, אי אפשר לעבוד מהעסק ועד אז לא ישלם שכירות? או אולי אותו שוכר חייב לעשות מה שביכולתו כדי שהעסק יעבוד וכדי לשלם שכירות, למשל לעבור לעבוד במשלוחים (כמו שעבדו בקורונה) ככל שהדבר אפשרי כמובן לפי טיבו של העסק?

כיום ישנם שני סעיפי חוק מרכזיים שבאמצעותם ניתן לנסות ולטפל בבעיה. האחד הוא דיני סיכול חוזה המוסדרים בסעיף 18 לחוק החוזים והשני דין סיכול ספציפי המוסדר בסעיף 15 לחוק השכירות והשאילה. כפי שרמזתי בפרק המבוא וכפי שאצביע במאמר זה, לטעמי אין בסעיפים אלו כדי להוות מענה הולם ושלם לסוגיות המתעוררות ומוטב היה לו המחוקק היה מעדכן את החקיקה ואומר את דברו מאשר להותיר את מצב אי הוודאות שעשויה גם להוביל לעימותים משפטיים.

נתחיל בסעיף 18 בחוק החוזים תרופות, הקובע:

"18. (א) היתה הפרת החוזה תוצאה מנסיבות שהמפר, בעת כריתת החוזה, לא ידע ולא היה עליו לדעת עליהן או שלא ראה ולא היה עליו לראותן מראש, ולא יכול היה למנען, וקיום החוזה באותן נסיבות הוא בלתי אפשרי או שונה באופן יסודי ממה שהוסכם עליו בין הצדדים, לא תהיה ההפרה עילה לאכיפת החוזה שהופר או לפיצויים.

(ב) במקרים האמורים בסעיף קטן (א) רשאי בית המשפט, בין אם בוטל החוזה ובין אם לאו, לחייב כל צד להשיב לצד השני מה שקיבל על פי החוזה או, על פי בחירה כאמור בסעיף 9, לשלם לו את שוויו, ולחייב את המפר בשיפוי הנפגע על ההוצאות הסבירות שהוציא ועל ההתחייבויות שהתחייב בהן באופן סביר לשם קיום החוזה, והכל אם נראה לבית המשפט צודק לעשות כן בנסיבות הענין ובמידה שנראה לו."

ניתוח של סעיף 18 לחוק החוזים תרופות מלמד על הדרישה לקיומם של 3 תנאים יסודיים ומצטברים לתחולתה של הגנת הסיכול: היעדר ידיעה או היעדר צפייה של המפר את הנסיבות המסכלות; אי-יכולתו של המפר למנוע את הנסיבות האלה; העדר היכולת לקיים החוזה בשל הנסיבות המסכלות.

מהמקרים השונים שהתעוררו במהלך השנים והגיעו לדיון בבתי המשפט, נדמה שמבחן הצפיות הוא העיקרי והקשה להתמודדות - פסיקת בית המשפט מגלה מגמות שיפוטיות סותרות כאשר בעבר הסתמנה בפסיקת בית המשפט פרשנות  צרה לתנאי זה, כאילו הכול צפוי ואין למעשה אירוע שאינו ניתן לצפייה. עד כדי כך שבהקשר זה התפרסם במיוחד פסק הדין שניתן בע"א 715/78 כץ נ' נצחוני, פ"ד לג(3) 639, (1979) ושם נאמר על ידי כב' השופט לנדוי:

"אמנם פרוץ המלחמה, כאשר זו פרצה ביום הכפורים, הפתיע את הנהגתה הצבאית והמדינית של המדינה ומה שאלה לא חזו מראש, סתם אזרח בוודאי לא חייב היה לראות מראש. אבל השאלה היא לדעתי אם, כל עוד השלום אינו שרוי בין ישראל ובין כל שכנותיה, סכנה של פרוץ מלחמה במועד כלשהו, קרוב או רחוק, אינה קיימת תמיד, כך שבעניני מלחמה ושלום הבלתי צפוי הוא לעולם בגדר הצפוי עבור אדם מישראל והאם אין די בסכנה צפויה כזאת כדי שתישלל טענת הסיכול עקב פרוץ מלחמה?"

באופן סמלי במיוחד, אם תרצו, פסק הדין בעניין כץ נגד נצחוני ניתן כפי ניתן להבין ממנו, על רקע מלחמת יום הכיפורים והשאלה האם המלחמה הייתה בגדר דבר שניתן לצפות. 50 שנה לאחר מכן, אנו עוסקים בשאלה דומה, עקב מלחמת חרבות ברזל לאחר מאורעות 7 באוקטובר 2023.

המשמעות האופרטיבית בשנים שלאחר שניתן פסק דין זה בעניין כץ נגד נצחוני הייתה שהכל צפוי או ראוי לצפות בישראל. גם מצב של מלחמה. על כן סעיף הסיכול הקבוע בחוק החוזים תרופות היה שנים רבות כמעט לגמרי בבחינת "אות מתה". לא נעשה בו שימוש.

אלא שהנושא קיבל זווית חדשה עקב התפרצות וירוס הקורונה. מקרים השונים שנדונו בבתי המשפט בישראל וכן נייר העמדה של לשכת עורכי הדין מיום 6.4.2020, שמו דגש על נושא הצפיות, אבל לא רק על עצם צפיות המקרה – מגיפה או מלחמה, אלא גם על ההשלכות שלהם.

הדברים האלה מתכתבים עם אמירת האגב של כב' השופט אנגלרד בפסק דין מאוחר יותר לעניין כץ נגד נצחוני בע"א 6328/97 רגב נ' משרד הביטחון, פ"ד נד(5) 506 (2000), שאגב, דן בסיטואציה של טענת סיכול עקב מלחמת המפרץ והסיטואציה שבה עיראק שיגרה טילי סקאד נגד ישראל:

"בית המשפט המחוזי הסתמך בעיקרו על פסק-דין כץ (ע"א 715/78 אריה כץ נ' נצחוני מזרחי בע"מ ואח', פ"ד לג(3) 639), הקובע, לדעתו, ש"בענייני מלחמה ושלום הבלתי צפוי הוא לעולם בגדר הצפוי עבור אדם מישראל". הערתי הראשונה היא כי אין לומר שתפיסה זו, בדבר צפיות המלחמה, כפי שבאה לידי ביטוי בחוות דעתו של ממלא מקום הנשיא השופט מ' לנדוי, היא בבחינת הלכה פסוקה. שני טעמים לדבר זה: ראשית, השופט לנדוי עצמו מציב את העניין כשאלה, אותה הוא משאיר במפורש בצריך עיון. שנית, בית המשפט בפרשה זו יצא מן ההנחה כי שאלת הסיכול אינה מתעוררת, משום שהקבלן, בעל החוזה, קיבל על עצמו במפורש את הסיכון של עליית מחירים. לגופו של עניין, גישתו הכללית של בית משפט זה - כפי שבאה לידי ביטוי בפרשת כץ, על נסיבותיה המיוחדות - נראית בעיני נוקשה מדי. מבחינה עקרונית, יש, לטעמי, לבחון בכל מקרה ומקרה את השפעתו של ארוע חריג, כגון פרוץ מלחמה, על מהותם של היחסים החוזיים. כלומר, את מבחן הצפיות יש להחיל לא על עצם פרוץ המלחמה, אלא על ההשלכות המעשיות של האירוע על מהות היחסים החוזיים. לכן, מן הראוי היה, בנסיבות המקרה של פרשת כץ, לבחון האם עליית המחירים שבאה בעקבות מלחמת יום כיפור הביאה לכך שקיום החוזה "שונה באופן יסודי ממה שהוסכם עליו בין הצדדים", כלשון סעיף 18(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א1971- (להלן: "חוק התרופות"). ראה ברוח זו ע"א 13/75 בלומנפלד נ' חברת הדר פלסט בע"מ, פ"ד כט(2) 452."

(ההדגשה אינה במקור – הח"מ)

כלומר, אולי תיתכן טענה שאמנם, מלחמה היא בגדר דבר צפוי, אולם קשה היה לצפות מתקפה חסרת תקדים כפי שאירעה ב- 7 באוקטובר 2023 שתגרור פינוי של אזורים שלמים בעוטף עזה ובצפון מדינת ישראל.

צריך לזכור שאנחנו מדברים כאן על מלחמה שבה העורף הוא במוקד העניין. לצד החזית בדרום ויש מי שיגיד שגם מול חיזבאללה בצפון, למעשה, מתקפות הטילים הם על העורף. על כל ישראל.

ומנגד, צריך להסתכל גם על מה הצדדים ידעו במועד שבו כרתו את החוזה. יהיה קשה לומר שלא צפינו שמתי שהוא, יהיה סבב נוסף מול החמאס בעזה. כבר עשרים שנים ישראל נתונה למתקפות של רקטות, בתחילה לעוטף עזה ובהמשך וברבות השנים למרכז הארץ וצפונה. זו גם אינה פעם ראשונה כאמור שמדינת ישראל פועלת מול החמאס בעזה במבצע. הפעם זה הגיע לכדי הכרזת מלחמה.

המשכירים יוסיפו ויטענו מצידם שבמועד כריתת החוזה ידעו השוכרים האם קיים מרחב מוגן במושכר. אלא שגם במקרה שיש מרחב מוגן במושכר, ישנם אזורים שלמים שפשוט פונו בהוראת הממשלה ואז אין רלוונטיות לשאלה אם יש או אין מרחב מוגן. כלומר, אנו מדברים על מצב של מניעה משפטית לעשות שימוש במושכר והיא שמבססת את טענת הסיכול, על אף שלכאורה המושכר עצמו כשיר כיוון שיש בו מרחב מוגן.

נעבור כעת לבחון את סעיף 15 לחוק השכירות והשאילה, הקובע:

"15. (א) היה הנכס המושכר מקרקעין ונמנע מן השוכר להשתמש בו למטרת השכירות מחמת נסיבות הקשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו והשוכר לא ביטל את החוזה בשל כך, פטור הוא מתשלום דמי השכירות בעד הזמן שהשימוש נמנע כאמור; המשכיר רשאי, כעבור זמן סביר בנסיבות הענין, לבטל את החוזה, זולת אם הודיע לו השוכר לפני כן שהוא מוותר על הפטור מתשלום דמי השכירות.

(ב) הפטור האמור יחול רק אם בעת כריתת החוזה לא ידע השוכר על הנסיבות האמורות בסעיף קטן (א) ולא היה עליו לדעת עליהן, או לא ראה אותן ולא היה עליו לראותן מראש, ולא יכול היה למנען."

מדובר למעשה בדין סיכול ספציפי בחוק שעוסק ביחסי שכירות.

גם לפי הוראות חוק זה, צריך לדון בצפיות. האם ניתן היה לדעת על הנסיבות המסכלות מבעוד מועד? ברור שלגבי חלק מהמקרים, קיים קושי לתת על כך תשובה חד משמעית.

פסק הדין שדן בסעיף זה בהרחבה עד להתפרצות וירוס הקורונה, היה בעניין ע"א 4893/14 זועבי נ' מדינת ישראל (3.3.2016), שם פירש כב' השופט עמית את דברים כך – סעיף 15 לחוק השכירות והשאילה מגן על השוכר בסיטואציות של סיכול מטרת הסכם השכירות, כאשר הנסיבות המסכלות קשורות במושכר או בדרכי הגישה אליו. הסעיף מעניק למעשה הגנה לשוכר לכך שלא ייחשב כמפר עקב אי תשלום דמי השכירות והוא יהיה פטור מלשלם אותם בתקופת המניעות. צריך לשים לב, גם תקופה זו מוגבלת, כאשר בסופו של יום, בחלוף זמן סביר, המשכיר יהיה רשאי לבטל את החוזה.

כאן אנו נדרש לשאלה הפרקטית, האם יש טעם בסיום יחסי השכירות עם השוכר המסרב לשלם את דמי השכירות? האם המשכיר יוכל להכניס שוכר חלופי לנכס שיש מניעות בגישה אליו?

עקב הקשיים הללו ואחרים שבוודאי קצרה היריעה מלסקור במאמר ראשוני זה ובטרם שהצדדים, המשכיר והשוכר, ימהרו לפנות לערכות משפטיות, טוב ייעשו אם ינסו לשבת ולהידבר על הקשיים, הנסיבות, האפשרויות והדרכים היצירתיות לפתור אותם ורצוי אף שיסתייעו בצד שלישי, מגשר או איש אמור שיסייע להידברות. צריך לזכור גם שבפניה לבתי המשפט האפשרויות קשיחות יותר ומוגבלות יותר לעומת האפשרויות להגיע להסכמות בין הצדדים. מלבד זאת ובטרם נחתום את המאמר נוסיף לכך את העובדה שעלינו לזכור היטב לנגד עינינו. מעל הכל מדובר במצב מלחמה. בשעה קשה זו נדרשת מכלל ישראל סולידריות וערבות הדדית, הבנה וקשב למצוקה של שני הצדדים.

לסיכום –

בטרם סיום נזכיר שוב כי מאמר זה מוגש לקהל הרחב וכסיוע ראשוני. על כן לא הרבינו במסגרתו להביא פסיקה, דברי מלומדים וחקיקה. כן נזכיר כי המאמר עוסק אך ורק ביחסי שוכר-מכיר בנכסים מסחריים. המאמר לא עוסק בשכירות למגורים ואף אינו נוגע בסוגיות הרבות שייתכן שראוי היה לאבחן ולתת להם התייחסות נפרדת בנכסים מסחריים, כגון מקרים של גני אירועים, אולמות תרבות, גני ילדים פרטיים. כך גם מאמר זה אינו מעלה את כלל הטענות שמשכירים עשויים להעלות כנגד שוכרים המבקשים להשתחרר מחובת תשלום דמי השכירות, כגון האפשרות לעבוד במשמרות באופן שיאפשר בכל זאת שימוש במושכר ובמידת האפשר – במרחב המוגן ככל שקיים כזה במושכר, האפשרות לעבוד מרחוק תוך נוכחות מינימאלית במושכר, ועוד סוגיות שיש לתת עליהן את הדעת. המאמר גם לא עוסק בדיני סיכול בקשר לחוזים שאינם חוזי שכירות, כגון חוזים עסקיים, חוזים למכר דירות שייתכן שמושפעים מהמלחמה ועוד.

לטעמי, במצב הנוכחי נראה שטוב היה לו המחוקק היה מסדיר את נושא יחסי השכירות בתקופת מלחמה בכלל ובתקופה הנוכחית בפרט. הסיטואציה של חוסר וודאות, שבה שוכר נמצא במצוקה, מתקשה בתשלום דמי שכירות ומנגד, המשכיר גם הוא אינו יכול לוותר מצידו על דמי השכירות, יוצרים חיכוכים ומצבים שיגיעו בקרוב לפתחו של בית המשפט אם לא יטופלו. בנסיבות המיוחדות של מלחמה בישראל ועל רקע הפגיעה הקשה מנשוא באזרחים והסיטואציה הקשה שנוצרה בישראל, מצופה היה שהצדדים, שוכר ומשכיר, ינהלו משא ומתן ביניהם בתום לב ובטרם פניה להליכים משפטיים כלשהם במסגרתה ינסו להגיע לפתרונות גמישים יותר מאשר אלו המתאפשרים במסגרת פסקי דין של בתי המשפט.